Les taux vont rester faibles pendant plusieurs années et il y aura des opportunités

source : https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/immobilier-les-taux-vont-rester-faibles-pendant

Immobilier : « Les taux vont rester faibles pendant plusieurs années et il y aura des opportunités »

Si les prix des logements restent élevés, de nouvelles tendances apparaissent. Attractivité des villes de taille moyennes, critères clés, investissement locatif…Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne, livre ses conseils pratiques.

Immobilier : « Les taux vont rester faibles pendant plusieurs années et il y aura des opportunités »
Immobilier : « Les taux vont rester faibles pendant plusieurs années et il y aura des opportunités »

Sommaire

  1. Selon vous, est-ce le dernier été où les taux de crédit seront historiquement bas ?
  2. Pourquoi les prix de l’immobilier se maintiennent-ils ?
  3. Les prix peuvent-ils encore évoluer à la hausse ou à la baisse ?
  4. Toulouse ou Bordeaux pourraient enregistrer des baisses de prix
  5. Quels impacts la crise va-t-elle engendrer sur le marché résidentiel ?
  6. Normandie, Arcachon…la cote des lieux de villégiature bien reliés
  7. Quelles sont les clés de la relance ?
  8. Quels sont vos conseils pratiques à ceux qui veulent acquérir une résidence principale et aux investisseurs ?

Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Epargne, centre d’études et d’information, auteur de « Retraite, juste un autre monde » (éditions Temporis). Spécialiste des placements et de l’investissement locatif, il nous livre ses analyses sur l’évolution des marchés immobiliers, en ce mois d’août.

Selon vous, est-ce le dernier été où les taux de crédit seront historiquement bas ?

Philippe Crevel : Si les taux d’intérêt augmentaient demain de manière inconsidérée, cela signifierait que les banques centrales auraient perdu le contrôle de la situation, ce qui serait un très mauvais signe. Les taux devraient donc rester faibles certainement pour plusieurs années. Dans les prochains mois, en fonction de l’évolution de la conjoncture et notamment du chômage, les banques pourraient durcir l’accès au crédit afin de limiter leurs risques. Ce durcissement avait été préconisé dès la fin de l’année 2019 par la Banque de France et le Haut Conseil de la Sécurité Financière.

Pourquoi les prix de l’immobilier se maintiennent-ils ?

Depuis la fin du confinement, en moyenne, les prix de l’immobilier restent orientés à la hausse. Cette situation est liée à un nombre élevé de transactions qui avait été reportées entre le mois de mars et la mi-mai. Elle est aussi le fruit d’un déséquilibre récurrent entre l’offre et la demande. La population française continue d’augmenter et tend à se concentrer au sein des grandes agglomérations. Or, le nombre de logements en construction est en baisse constante depuis deux ans et demeure nettement insuffisant pour satisfaire les besoins. Le durcissement des règles d’urbanisme limite le foncier disponible et en renchérit le coût, entraînant la hausse mécanique des prix de l’immobilier. Les faibles taux d’intérêt incitent les ménages à emprunter dans la pierre. Par ailleurs, cette dernière joue toujours son rôle de valeur refuge. La faiblesse des rendements des produits d’épargne et la forte volatilité du marché « actions » incitent de plus en plus de ménages à privilégier l’investissement locatif immobilier. (ci -dessous extrait étude Cercle de l’épargne)

Les prix peuvent-ils encore évoluer à la hausse ou à la baisse ?

Les cœurs des métropoles, que ce soit à Lille, Bordeaux ou Toulouse, connaissent une stagnation du prix de l’immobilier depuis le début de l’année. Les hausses très fortes de ces dernières années commencent à dissuader les investisseurs qui privilégient des villes en proche banlieue offrant plus des logements de bonne qualité, plus grands à moindre prix. C’est par exemple le cas à Pessac près de Bordeaux. Paris est toujours orientée en hausse mais celle-ci semble se calmer. L’absence de la clientèle internationale et de touristes pour les locations saisonnières commence à se faire ressentir. Lyon bénéficie, en revanche, toujours d’une aura grâce à la diversité de son tissu économique, du poids de l’enseignement supérieur et de sa qualité de vie.

Toulouse ou Bordeaux pourraient enregistrer des baisses de prix

Dans les prochains mois, l’évolution des prix de l’immobilier reste néanmoins dépendante de la situation sanitaire et économique. Le marché sera par définition fortement touché en cas de deuxième vague. Le nombre de transactions qui avait dépassé un million en 2019 devrait être au mieux de 850 000 en 2020. Si de nouvelles restrictions de circulation sont adoptées et si le chômage progresse, les prix vont finir par baisser. Même si pour le moment ce n’est pas le cas, des villes en première ligne au niveau de la crise économique comme Toulouse ou Bordeaux pourraient enregistrer des baisses.

Quels impacts la crise va-t-elle engendrer sur le marché résidentiel ?

Le niveau d’incertitudes est aujourd’hui élevé. Le marché de l’immobilier est tributaire de l’évolution de la crise sanitaire et économique. En cas d’une deuxième vague importante provoquant une généralisation du télétravail et une réduction durable du nombre des touristes, le modèle des grandes villes cœur de métropole serait remis en cause. En raison des prix élevés des logements, des difficultés de transports, d’une dégradation des conditions de vie avec notamment une montée de l’insécurité, le modèle était, avant même la crise, déjà vacillant. Des villes de taille moyenne entre 70 000 et 150 000 habitants comme Angers, Le Mans, La Rochelle, Dijon, Reims, Bourges ou Ajaccio attiraient de plus en plus d’acheteurs soit pour leur résidence principale, soit pour un investissement locatif. Avec la crise de Covid-19, cette tendance devrait s’accentuer, les ménages cherchant un meilleur équilibre entre qualité de vie et travail.

Normandie, Arcachon…la cote des lieux de villégiature bien reliés

La possibilité d’avoir des logements plus grands avec le cas échéant des balcons ou un jardin est plébiscitée mais sans pour autant que cela ne se traduise par une dégradation au niveau de l’accès aux services du quotidien (santé, enseignement, loisirs, commerces, etc.). Les achats de résidences à la campagne ne devraient pas exploser sur la durée. Il est, en revanche, probable que des ménages achètent des biens immobiliers dans des lieux de villégiatures, bien reliés aux grandes villes et dotés d’un minimum de services de proximité. La côte Normande (Deauville, Trouville, Cabourg, Houlgate), la Baule, le bassin d’Arcachon, Vannes, Lorient, la Rive Sud du golfe d’Ajaccio pourraient profiter de la situation. Ce phénomène sera amplifié par le vieillissement de la population qui conduit des retraités et des futurs retraités à fuir les grandes villes pour s’installer en bord de mer. L’épidémie ne peut qu’accélérer cette tendance.

Quelles sont les clés de la relance ?

L’immobilier est une valeur refuge en France qui depuis vingt ans bénéficie de la forte baisse des taux et de l’urbanisation croissante du pays. Le marché a été également porté par les recompositions des familles faisant suite aux divorces dont le nombre a été multiplié par près de quatre de 1950 à 2017.  La relance de l’immobilier dépend évidemment du niveau de confiance des ménages en l’avenir et donc de la levée de certaines hypothèses sanitaires et économiques. Les incertitudes concernant les normes environnementales pourraient également peser sur le marché. L’interdiction des chaudières au fioul d’ici 2022 pourrait, tout comme les obligations de rénovation thermique des logements, avoir des incidences non négligeables sur les ventes dans les prochaines années.

Quels sont vos conseils pratiques à ceux qui veulent acquérir une résidence principale et aux investisseurs ?

En période de turbulences, il faut savoir garder son calme. Un achat immobilier ne répond pas à la logique de l’impulsion. Il faut profiter des taux bas et ne pas attendre un éventuel durcissement des conditions d’accès. En revanche, le marché cherche sa direction. Certaines ventes sont réalisées avec des prix en hausse quand d’autres affichent des baisses. L’acheteur retrouve un pouvoir de négociation d’autant plus quand le vendeur est pressé de vendre, ce qui n’était pas obligatoirement le cas avant le confinement.

Pour la résidence principale, l’acheteur devra regarder avec plus d’attention que dans le passé les moyens de transports en particulier dans les grandes villes, les nouvelles municipalités ayant l’intention de réduire la circulation routière. Pour l’investissement locatif, l’investisseur devra être plus sélectif qu’auparavant sur l’implantation et sur la qualité du bien ainsi que sur le choix des locataires. Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte : l’emploi, les transports, les commerces, les services et la sécurité.

Les villes de taille moyenne ayant de nombreux espaces verts avec une forte présence étudiante sont certainement à privilégier. Angers, Le Mans, Niort, Saint-Etienne, Reims, notamment sont à regarder avec attention. Avec les retards pris par le Grand Paris au niveau de la réalisation des lignes de métro, la petite couronne parisienne est peut-être surcotée. En outre, la région parisienne est pour le moment en première ligne en matière de ralentissement économique. Au niveau de l’investissement locatif, il est important de sortir des sentiers battus pour obtenir une bonne rentabilité.

Olivier Marin